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頻繁出讓房地產資產“填充”利潤 中新集團“去地產化”轉型艱難

2020-07-07 來源:中國經營報 作者:郭陽琛

中新集團蘇州工業園.jpeg

  日前,蘇州工業園區運營載體中新集團參與投資的蘇州工業園區元禾原點叁號醫療健康產業投資合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“醫療叁號基金”,在中國證券投資基金業協會完成備案手續,并取得《私募投資基金備案證明》,公司上市后首次非主營業務投資“塵埃落定”。

  《中國經營報》記者注意到,在逐漸剝離房地產開發這一核心主營業務和“利潤奶?!焙?,中新集團的業績空缺令投資者較為擔憂,公司在業績說明會上“進一步集聚資源聚焦園區開發運營主業,以及產業載體配套和綠色公用兩翼業務”的回復或難以讓人完全信服。

  實踐過程中上,園區開發企業在“去地產化”轉型后,往往會選擇投資高科技產業。中新集團也不例外。2020年以來,開始布局醫藥、IT產業鏈、智能制造等新興產業,預計投資不超過2.75億元。

  然而,房地產的影響短時間內難以消除。截至2019年末,中新集團房地產開發業務仍占總營收超六成,甚至仍是公司業績的“晴雨表”。中新集團方面也坦陳,2019年營收上漲53.54%主要是本期房產銷售收入增加;而2020年一季度營收下滑48.62%,主要是房產銷售項目上年已全部去化,本期房產銷售收入為0。

  “試水”新興產業

  在逐漸剝離地產業務后,中新集團新的增長動力在哪里?

  面對投資者的提問,在業績說明會上,中新集團方面僅回應稱,將進一步集聚資源聚焦園區開發運營主業,以及產業載體配套和綠色公用兩翼業務,通過“一體兩翼”板塊聯動,實現高水平產城融合的協同發展。

  此外,在年報中,中新集團表示,未來三至五年,公司將一方面進一步加大對蘇州市本區域的開發運營力度,同時加快區域外的發展速度,重點完成目前已投入的土地一級開發、產業載體配套及綠色公用建設項目。

  申銀萬國首席市場專家桂浩明告訴記者,園區開發對地方經濟影響很大,是城市發展的重要引擎,但也需要政策的扶持和資本市場的推動。園區開發不能僅僅重復過去的道路,“上海的幾家園區開發企業例如張江高科還是比較成功的,除了房地產開發外,對許多高科技產業進行投資”。

  事實上,2020年以來,中新集團也開始投資醫藥、IT、智能制造等新興產業。

  2月11日,中新集團公告稱,公司作為有限合伙人擬以自有資金分別出資人民幣 2500 萬元投資蘇州工業園區元禾原點智能叁號產業投資企業(有限合伙) (以下簡稱“智能叁號基金”)、醫療叁號基金,分別占比不超過智能叁號基金、醫療叁號基金最終認繳總額的5%,共計出資人民幣5000萬元。

  據悉,智能叁號基金主要投資于先進技術、智能制造、供應鏈升級等創業企業;醫療叁號基金主要投資于生物技術和醫療健康領域中的新藥研發、診斷試劑和醫療器械等創業企業,規模均不低于5億元且不超過7.5億元。

  6月23日,中新集團又參與投資IT產業鏈基金。公告顯示,中新集團擬作為有限合伙人以自有資金參與投資設立蘇州方廣三期創業投資合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“方廣三期基金”),公司認繳出資不超過2億元且占比不超過20%。

  記者了解到,方廣三期基金的領域為IT上下游產業鏈相關企業,包括前沿 IT 技術、半導體、高端 制造、智能設備新形態、軟件及服務等。該基金目標規模為15億元,首期基金規模預計9.2億元,中新集團認繳出資1.84億元,普通合伙人擬認繳出資1000萬元,其他有限合伙人擬認繳出資7.26億元。

  房地產“依賴癥”難消

  “過去的國家級開發區運營企業以房地產開發為主的,隨著房地產調控的開始,其IPO不太可能獲得通過?!惫鸷泼鞔饲霸诮邮苡浾卟稍L時表示。

  正因如此,2016年上市“臨門一腳”失敗后,中新集團房地產業務收入逐年壓縮。招股書數據顯示,2016~2018年,中新集團房地產開發與經營收入分別約為42.56億元、20.73億元、13.74億元,占總營收比例分別為72.12%、53.17%、40.07%。在桂浩明看來,這是為了弱化其房地產投資開發公司的身份,強化它是一家園區開發公司。

  房地產業務一直是中新集團的“支柱”,對其業績影響頗大。財報顯示,2019年,中新集團房地產開發營收35.09億元,同比增長155.44%,占總營收比例“反彈”至66.08%。

  記者了解到,2019年上半年,中新集團“加快房產去化及涉房股權出質”,處置吳中置地100.00%股權和和瑞地產51.00%股權,實現處置子公司收益1.67億元和0.49億元;處置左岸地產30.00%股權、恒熠咨詢30.00%股權、尚源房產19.40%股權、聯鑫置業16.66%股權及圓融集團25%股權,實現長期股權投資處置收益636.62萬元、3687.50萬元、1259.78萬元、1356.53萬元和 5444.94萬元。

  據年報透露,其中,僅出售吳中置地、尚源房產和圓融發展,為中新集團貢獻的凈利潤占歸母凈利潤的比例就分別為13.66%、1.03%和5.63%,這也直接導致“中新集團上半年凈利潤明顯高于下半年”。

  地產分析師嚴躍進表示,剝離地產業務的一大原因是土地價格日漸攀升,而像中新集團這類企業沒有一定的拿地和營銷資源,傳統房產買賣業務就難以為繼?!暗饲斑@塊業務對公司營收貢獻很大,這時要去掉的話,對企業經營是有壓力的,也是這類企業轉型時需重點考慮的?!?/p>

  盡管已經上市并宣稱完成“地產去化”,但房地產對中新集團的影響力仍隨處可見。記者注意到,2月4日,中新集團與蘇州工業園區管委會合作開發的中新科技城“蘇地2020-WG-17號”地塊公開掛牌出讓。 3月13日,該地塊被蘇州高新控股公司蘇州白馬澗生命健康小鎮建設發展有限公司競得。

  若不考慮分配期間費用,本次蘇州兩大園區開發上市公司間的交易,預計將為中新集團帶來6.0億元左右的歸屬母凈利潤,而其一季度凈利潤不過7.2億元,可以預見此次的賣地收益將是其二季度利潤的主要來源。

  據華泰證券統計,中新科技城待出讓土地面積仍有9.6萬平方米,假設容積率為2.0,參照本次土地出讓,未來還可為中新集團進一步貢獻歸母凈利18.8億元,“這也為2020年業績提供支撐”。

  對于公司業績的波動、“去地產化”后的發展規劃等問題,記者多次致電致函中新集團。公司相關負責人表示,“由于領導最近都在開會比較忙,暫時不便接受采訪?!?/p>


編輯: 李欣

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